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首次在新加坡置业 外国买家购房贴士

 2015年10月03日

绿盛邨拥有离地铁站及市中心近的优势,也临近一些国际名校,如斯坦福美国学校及澳大利亚国际学校。(华业集团提供)
绿盛邨拥有离地铁站及市中心近的优势,也临近一些国际名校,如斯坦福美国学校及澳大利亚国际学校。(华业集团提供)

2015年房地产特辑

陈姳潓 蓝美仪 卢昆鸿/文

新加坡法制健全和房地产透明度高,吸引了许多以自住或投资为目的的外国买家。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素,使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

尽管政府自2009年底开始推出一系列降温措施,外国买家对新加坡私宅市场仍有一定需求。新加坡法制健全、房地产透明度高,吸引许多以自住或投资为目的的外国买家。根据国际咨询公司美世(Mercer)的生活水平调查,新加坡今年维持了亚洲最佳生活水平城市的称号。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素,使新加坡成为许多人首选安居落户之地。

过去五年来,外国人(包括永久居民及非永久居民)在新加坡购置房地产的比率,平均占新加坡房地产总成交量的25.6%。虽然房地产降温措施导致新加坡及海外买家的总交易量减少,来自外国的买家仍占了两成。

在所有外国买家当中,马来西亚买家长期占据了成交量榜首的位置。来自中国的买家则自2009年起迎头赶上,并且最终在2011年超越马来西亚,成为在新加坡置业最多的投资者。自此以后,马来西亚买家与中国买家就开始了难分上下的追逐战,占据外国买家排行榜的前两名位置(以成交量为计)。

今年上半年,根据买卖禁令数据,国外买家在新加坡买了近1500个私宅单位,其中马国及中国买家合计占了超过一半;马国买家占了29.3%,略微高于占比28.2%的中国买家。在中国经济前景的不确定性增加、马国政治局势动荡不安的情况下,预料将有更多来自这两个国家的买家把新加坡视为投资的避风港。

新加坡的公共住屋条例限制外国买家购买这类住房,但其中也有例外,例如家庭的核心成员当中有至少一名是新加坡公民。执行共管公寓(EC)可说是私人与公共住宅的混合体,永久居民可以在EC项目竣工后的第6年购买EC单位,外国买家可在屋龄满10年、项目私有化后从公开转售市场购买这类单位。

至于私宅市场,外国买家若想要购买有地住宅,必须先获得新加坡土地管理局土地交易(批准)组(SLA Land Dealings(Approval)Unit)的批准,而当局通常只准许为新加坡带来一定经济贡献的人士这么做。因此,包括公寓和共管公寓在内的非有地私宅是一般外国买家最容易涉足的市场。

外国买家应该如何根据既有的预算,在新加坡选择合适的购房地点呢?此外,降温措施也提高外国买家的购房成本。以下让我们建议一些可以考虑的地点,以及各项政策和降温措施如何影响外国买家的置业成本。

在新加坡拥有房地产的成本

为了减少房地产需求及投机活动,新加坡政府推出了一系列房地产降温措施来稳定住宅市场。自2013年1月12日起,永久居民与非永久居民在购置首个房地产时,除了原有的3%印花税外,还须以房产成交价及市场价格中的较高者为计价基础,支付买家额外印花税(Additional Buyer's Stamp Duty,简称ABSD);永久居民和非永久居民的ABSD分别为5%和15%。新加坡公民在首次置业时,则不必缴付ABSD。

这意味着,永久居民及非永久居民他日在决定卖掉房产时,须把印花税计算进去,才不致亏本。

虽然新加坡没有资产利得税,但自2011年1月14日起,任何卖家在售卖住宅时,须缴交卖方印花税(Sellers' Stamp Duty)。在购房后的首年、次年、第三年或第四年出售房地产,将分别须缴付16%、12%、8%及4%的卖方印花税。

预算与地点的平衡

外国买家一向对第9区(乌节、经禧、里峇峇利)与第10区(武吉知马、雅茂园、荷兰路、东林路)的房地产情有独钟。由于价格高昂,许多新加坡和外国买家都买不起这两区的房地产。买家须准备至少200万元的预算才能在这两区买到房子,而且选择只限于供应量不多、面积不超过50平方尺的鞋盒公寓。

第15区(加东、如切、安柏路)在2009年至2011年经常登上热门榜前三名。该地区靠近市中心和樟宜机场,加上2000年代末出现许多新私宅项目,而且那一带环境古色古香,有怀旧风格,都是吸引外国买家的主要原因。第19区(实龙岗、后港、榜鹅)则在2012年后迅速崛起,超越第15区成为较受欢迎的地区,部分原因在于该地区在过去三四年有多个新房地产项目推出。与市区附近的地点相比,这两个地区的尺价较低,因此以同样的预算,可以买到面积更大的单位。


来源:联合早报

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