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买房子不应像下注

周文龙

 2017年07月09日

最近政府售地标价超过10亿元的有两块,其中之一是位于女皇镇史德林路的住宅地段,由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团以10亿零272万元夺标,相当于容积率每平方英尺1050元。这比邻近女皇碧苑(Queens Peak)2015年6月的871元高出两成。图为女皇碧苑去年11月推出所有736个单位销售的情况。(皓源投资提供)
最近政府售地标价超过10亿元的有两块,其中之一是位于女皇镇史德林路的住宅地段,由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团以10亿零272万元夺标,相当于容积率每平方英尺1050元。这比邻近女皇碧苑(Queens Peak)2015年6月的871元高出两成。图为女皇碧苑去年11月推出所有736个单位销售的情况。(皓源投资提供)

就势论市

买房或标地,不应是一场赌博,打赌未来房价的起落趋势。

房价,最终取决于买家需求和负担能力,而这跟国家经济发展又息息相关。

某天下午,忽然接到好友的电话,问我有没有空,陪他一起去看房子。

他开车载了我来到红山、女皇镇一带,参观了好几个兴建中的私宅项目。这个地区私宅林立,从红山地铁站到联邦地铁站不过三公里的距离,沿线却有多达14个私宅项目,包括六个尚未竣工的新项目。

这些新项目尺价并不低,像我好友看中的一个公寓单位,总价约130万元,但单位面积只有700多平方英尺,尺价接近2000元,差不多是邻里地区大众化私宅的两倍。

好友要买这个单位,主要是作投资用途,而他认为这个单位的价格并不贵,还兴致勃勃地分析这地区交通便利,靠近市区,在租赁需求方面会受到很多外派人员青睐。接着又说这单位之前要价更高,发展商现在因额外买方印花税(ABSD)影响而给予13%折扣,他担心“过了这个村,就没这个店”。

但我始终好奇,朋友是一个投资谨慎的人,向来不轻易出手,是什么因素促使他决定购房投资呢?

一问之下,朋友说出原因:“我的房屋经纪跟我说,政府微调房地产政策,市场买气已开始好转。更重要的是,如今土地竞标价格越来越高,意味着下来私宅售价也会跟着上升,如果现在不买房,以后要买就更贵了!”

“土地竞标”可说是最近楼市的热门词汇。由于政府前几年减少私宅供地,发展商的土地库存减少,加上市场流动资金充裕,许多外国发展商和投资机构都在伺机吸购地皮,造成我国土地竞标活动日趋激烈。

在过去两个月,两幅政府售地标价就超过10亿元大关。其中一块是位于女皇镇史德林路的住宅地段,由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团以10亿零272万元夺标。另一块是比达达利综合项目地段,由新加坡报业控股及日本鹿岛建设组成的财团开出11亿3200万元标得。

以尺价而言,女皇镇地段的投标价,相当于容积率每平方英尺1050元,夺标价比邻近女皇碧苑(Queens Peak)2015年6月的871元最高标价,高出两成。比达达利项目的最高投标价,与附近波东巴西地铁站旁的博雅居(The Poiz Residences)和博雅中心(The Poiz Centre)在2014年8月的夺标尺价775元相比,则高出约五成。  

土地竞标价升高 标杆价格或上升

土地竞标价升高,可能出现的一个情况就是房地产的标杆价格(benchmark price)上升。例如女皇碧苑的中位数尺价目前约1700元,新地段标价比女皇碧苑地段高出两成,意味着它所发展的私宅项目售价,很可能比女皇碧苑更高。

因此,当土地竞标价格节节攀高时,许多买家也跟我朋友一样,唯恐日后私宅价格会更高而纷纷进场购房,促使楼市买气提升。结果,他们的羊群心态反而成了一种自我应验预言(self-fulfilling prophecy),令一些发展商更看好楼市前景,更愿意以更高价格去标地。

然而,事实是否真的如此呢?

与业界人士谈起,不少人其实对当前土地竞标价之高也感到惊讶、不解。一名发展商说:“发展商在计算一块地皮发展潜能、成本开支、利润和项目售价时,一般都不会相差太远。但我用计算机左算右算,都算不出现在一些地段的高竞标价。这些高竞标者发展的私宅项目,要卖多高价才能收支平衡?他们又哪来的信心能以如此高价卖出单位呢?”

私宅价格未见起色

这名发展商还开玩笑地说:“我真应该跟这些人换换计算机,看他们用的是什么牌子的计算机,如何算出这些高标价。”

的确,发展商最近频频以高价投标土地,反映了他们对本地私宅前景的乐观态度,但私宅价格至今仍未见起色。

市区重建局最新的预估数据显示,私宅价格连续15个季度下滑,今年第二季私宅价格指数下跌0.3%。

从2013年第三季高峰期算起,本地私宅价格指数累计下滑11.8%、虽然私宅价格跌幅已逐渐收窄,即将见底,不过只要政府不撤除楼市的两大紧箍咒——额外买方印花税和总偿债率 (TDSR)限制,私宅价格短期内还是会持续缓慢下行,而不会强劲反弹。

但要政府撤除这两大紧箍咒,或许还要“引颈期盼”。新加坡金融管理局局长孟文能日前在金管局年度报告记者会上强调,目前谈放宽房地产降温措施还为时过早,本地楼市有热钱流入、房价涨幅过高的风险。

政府的谨慎态度也反映在最近的政府售地计划(GLS)中。在下半年的售地计划中,政府提出六幅正选名单地段,预计可为市场注入多达2840个私宅单位,比上半年的2330个,增加约两成。如果不计入其中一幅执行共管公寓地段,下半年的私宅单位供应量其实减少13%。

从发展商求地若渴、地段竞标价不断攀升的情况来看,政府的私宅供地是比预期少。从供应量来看,政府过去拼命给楼市“减肥”,从2010年至2011年期间,每年提供约1万6000个私宅单位的供地量,到今年供应土地仅可建约5170个私宅单位,它是可以适度给楼市“增肥”的。

须考虑宏观经济影响 

显然,政府考虑的不只是顺应某些牛气冲天的发展商的要求,喂饱它们对地皮的饥渴,政府还必须考虑宏观的经济影响,包括利率上升和就业市场充满不确定因素等。供应量过多可能会给市场带来错误信息,以为当前楼市需求强劲,私宅价格将强劲回弹。

买房或标地,不应是一场赌博,打赌未来房价的起落趋势。房价,最终取决于买家需求和负担能力,而这跟国家经济发展又息息相关。

当我国经济处于不同阶段,经济增长不再是过去取得的5%至8%时,买家和发展商或许也得改变私宅“好赚”甚至“包赚”心理,拿出计算机来好好再计算一番,对未来房价增长作出更合理的预期。


来源:联合早报

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