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高档私宅有买家

 2016年11月05日

位于利安尼山路的双峰(Twin Peaks)豪华公寓私宅项目,推出延迟付款计划以来,销售额已增加。(档案照)
位于利安尼山路的双峰(Twin Peaks)豪华公寓私宅项目,推出延迟付款计划以来,销售额已增加。(档案照)

  相对于其他私宅,高档私宅市场会更早回稳。这是因为在上一个楼市高峰期间,高档私宅的价格相对没起那么多。2009年至2013年间,高档私宅价格上涨48%,其他中央区和中央区以外私宅的价格则分别上涨61%和75%。

尽管房地产降温措施维持不变,高档私宅的购买兴趣却在抬头。高档私宅指的是坐落于核心中央区(CCR),即第9至第11邮区以及市区核心,如乌节、纽顿、里峇峇利和中央商业区等地的私宅。

由于一些发展商为买家推出延迟付款计划(deferred payment),今年上半年高档私宅交易量相比去年同期有所增加。根据市区重建局数据,今年上半年有1351个核心中央区私宅单位(包括有地住宅)售出,同比增加35%。

既然高档私宅的价格依旧低于高峰时期,但买气又开始复苏,如今是否是进入高档私宅市场的最佳时机?

自2013年6月政府推出总偿债率(TDSR)框架以来,楼市便开始迈向软着落。房地产降温措施,再加上市场对整体经济和新落成单位创新高的担忧,私宅价格在2013年第三季至今年第三季间,已累计下滑10.8%。

根据市建局的预估数据,核心中央区私宅价格在2013年第三季至今年第三季,累计下滑9.5%。相比之下,其他中央区(RCR)和中央区以外(OCR)的私宅价格同期则分别下滑10%和9.5%。

不过,高档私宅已出现回稳迹象。核心中央区私宅的价格在今年首九个月仅下跌1.2%,其他中央区同期也只下滑1.1%。中央区以外私宅价格跌幅最大,同期跌了3.0%。相比之下,核心中央区、其他中央区和中央区以外私宅的价格,去年同期分别下跌2.2%、3.9%和3.7%。价格跌势减缓,也是市场情绪提升的表现。

相对于其他私宅,高档私宅市场会更早回稳。这是因为在上一个楼市高峰期间,高档私宅的价格相对没起那么多。2009年至2013年间,高档私宅价格上涨48%,其他中央区和中央区以外私宅的价格则分别上涨61%和75%。

政府推出如额外买家印花税(ABSD)和贷款限制,对高档私宅造成的影响也相对更大,因为高档私宅价格更高、外国需求比率也更高。

值得注意的是,在2006年至2008年楼市高峰期间,由于没有ABSD等降温措施,领涨的却是高档私宅。当年,高档私宅价格上涨61%,他中央区和中央区以外私宅则分别起40%和38%。

假设房地产价格终究会回归到历史高点,那么高档私宅市场的价值就很有吸引力。这是因为在楼市继续疲弱的环境中,一些屋主开始以显著低于当初买入价格的售价脱售房子。

这里有不少原因。如租赁市场疲弱,屋主已经无法继续持有房子;另一些屋主则是脱售房子释放流动资金,以寻找其他机会。如今房价走低,现在进场的买家可享有良好的利润,但前提是全球经济不会突然恶化。

在供应增加以及需求走软的情况下,房租在2013年第三季至今年第二季间也呈下行趋势。整体核心中央区私宅的租金下滑了9.3%。同期,其他中央区和中央区以外私宅的租金则分别下滑6.4%和10.8%。

有鉴于预期的新落成单位数量庞大以及经济前景不明朗,租赁市场将一直疲弱至2017年。尽管绝大多数的新落成单位坐落于中央区以外,外籍人士住房预算缩减,也严重影响了核心中央区的租赁市场。

确保有足够的持有力

考虑进入高档私宅私宅的买家,应该确保他们有足够的持有力,可以等到租赁市场复苏。

另一方面,发展商所推出的延迟付款计划,已流行起来。譬如,华联企业(OUE)的双峰(Twin Peaks)今年4月推出延迟付款计划以来,销售已有起色。两栋建筑里,其中一栋拥有231个单位的已几乎卖完,只剩下几个单位。


来源:联合早报

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