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未售单位创新低 本地私宅市场现曙光?

韩宝镇

 2017年01月15日

▲虽然已入夜,但在位于东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,亮着灯的单位并不多,有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。(谢智扬摄)
▲虽然已入夜,但在位于东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,亮着灯的单位并不多,有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。(谢智扬摄)

楼市乾坤

近年来随着新竣工私宅单位增加,加上经济不明朗和降温措施等因素,造成房屋价格和租金面对下行压力。去年,私宅空置率创亚洲金融风暴后的新高,新竣工单位也达历史高点。然而,2016年也出现一个特别现象,即未售出私宅单位创下历史新低。进入2017年,又会是怎样一番光景?《楼市乾坤》找来多名分析师分享看法。

空置率近年逐年上扬,新竣工单位也在去年创下新高,对房地产市场显得不利。

然而,自2015年以来,市场上发展商售出的私宅数量却比推出的单位数量来得多,以致未售出的私宅单位出现历史新低,这给暗淡的私宅市场带来一线曙光。

接受《联合早报》访问的分析师预料,随着房价降至合理水平吸引买家进场,而新竣工单位和未售出单位也继续减少,房地产市场将在今年趋稳。不过,出租市场将继续是租户的天下,投资者仍得调整“战略”,以便在竞争激烈的租金市场中求存。

根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)和综合各房地产研究公司的数据,去年整体私宅空置率是亚洲金融风暴之后的新高,第三季(最新数据)为8.7%,若只是非有地私宅则高达10%。

私宅空置率虽然不是历来最高,但仍然是10多年来的高点。分析师认为大量新私宅竣工、经济放缓和企业改变外来人员住房津贴等因素,都是空置率去年攀高的原因。

ERA产业主要执行员林东荣指出,从2014年起开始出现大量新竣工私宅单位。除了去年的大量竣工私宅,2015年和2014年各有1万8971个和1万9941个新单位竣工。此前,本地10年均值是9582个。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说:“竣工单位大增,而外劳的招聘却收紧,以及经济放缓所造成的裁员、外来员工被派往其他国家和削减住房预算,都是空置率过去几年连年高涨的原因。”

分析师预料去年全年的新竣工单位,可能打破2014年1万9941个单位的峰值。

根据第三季数据,今明两年预计竣工的私宅,分别有1万3284个和9587个单位。不过,值得注意的是去年发展商未售出私宅单位纪录,出现历史新低,为2万2502个单位,似乎给房地产市场带来曙光。在2015年,发展商推出和售卖的私宅单位分别是7056和7440个。去年首11月,发展商推出和售卖的私宅单位分别是7763和7768个。

谈到发展商的“存货”创新低,橙易产业研究与咨询部主管黄显洋指出,政府售地计划的住宅地段近年来减少,而发展商销售的私宅则增加,是促使私宅“存货”减少的原因。

大多分析师预料房市今年趋稳

在空置率居高不下的同时,数年来数量庞大的竣工单位,也给本地房地产市场雪上加霜。近年来的竣工单位动辄上万个,甚至直逼两万,高于此前不足1万个的10年均值。截至去年11月,新竣工单位是1万9193个。

空置率、私宅存货和竣工单位,这三大因素在今年的情况会如何?在相互影响的情况下,加上宏观经济和加息等因素,本地房市今年有望复苏吗?

受访分析师都认为空置率会继续维持在高水平,并预料存货会持续走低。由于新竣工单位在今明两年预计会比过去几年来得少,分析师大多预料我国房地产市场今年会趋稳,并认为现在是投资者可考虑物色心仪房地产的时机。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说:“价格可能会得到扶持,但在市场自我调适之前,租金市场会维持疲弱。对于拥有现金的投资者和买屋自住者,这是‘到处看看’的好时候。”

不过,也有分析师认为房价会持续下滑。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为,若利率上扬,可能推动更多屋主在转售市场脱售房地产,造成价格下滑。不过,今年新推出的私宅,视各自具备的特点而定,若竣工日期是在2019年以后,那么推出价可能持稳。

世邦魏理仕新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为,高涨的利率环境,可能迫使一些投资者脱售房地产,但不太可能出现仓皇卖屋的情况。

他指出,几年前热卖的项目如今竣工,增加出租市场的供应,在需求方面带来挑战。许多外派人员如今是在“本地配套”下受聘,自然会选择租金较低的房屋。整体来说,分析师认为今年会延续去年的买气。

东北部空置率冠全国

在各地区私宅空置率方面,前年空置率“居冠”的东部在去年情况好转,而东北部则跃升为空置率最高的地区。

尽管如此,本报“夜访”东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,发现亮着灯的单位并不多,有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。

根据URA Realis和智信研究与咨询的数据,截至去年第三季,东北部的空置率是10.9%,而中部和西部则紧随其后,分别是9%和7.9%。

谈到东北部跃居空置率最高的地区,智信研究与咨询总监王伽胜认为,这主要是因为该地区近来有大量私宅竣工,以及附近缺乏聘请大量外派人员的办公场所所致。

他指出,2010年至2013年是买家拥屋期望高涨时期,随着东北部当时推出的项目纷纷竣工,空置率也因此走高。

东北部近来竣工的项目,有榜鹅的Flo Residence和万国的万宝阁(Jewel@Buangkok)以及乐丰轩(La Fiesta)等。

至于北部的空置率,则是五大地区当中最低的,在去年第三季为5.5%。北部是许多跨国厂商的聚集地,可为出租市场提供外来人员租户群。

自住或投资 专家给你指路

房地产市场还未复苏,当中的利益相关者如何避开风险,掌握机会?分析师为投资者和买屋自住者、房东与租户,以及发展商提出不同建议。

■ 买屋自住者

转售市场竞争激烈,对买家有利。ERA产业主要执行员林东荣指出,由于屋主更愿意洽谈价格,这类买家可能会买到物有所值的房子。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,买屋自住者应该仔细分析利率将如何影响他们偿还贷款的能力。他们应该谨慎置产,并可考虑到转售市场物色物有所值的房子。

智信研究与咨询总监王伽胜相信发展商今年会减价,因此建议买屋自住者直接跟发展商买房子。不过,他表示,若买屋自住者急着买房子住,可以考虑购买新竣工的私宅。

■ 投资者

林东荣建议投资者跟发展商购买未竣工的私宅。这是因为建造私宅需要多年时间,虽然当前出租市场下滑,但屋主还有时间等待市场复苏。

对于那些准备从转售市场买屋,并期望立即出租的投资者,王伽胜指出,这类投资可能面对较大风险。在房地产市场当前面对逆风的情势下,要出租房子可能会面对困难。

■ 房东

竣工房地产增加,租金下滑,房东面对不利形势。林东荣建议他们开出较低租金,以及采取其他策略脱颖而出,例如重新装潢房子。

王伽胜建议不要对租户国籍或类型过于挑剔。他说,疲弱的出租市场可能迫使屋主把房子租给他们不想要的租户,但能为房东“开辟”更多租户来源,也不失为一个好尝试。

他也建议房东在更新租约时维持现有租金,甚至减租来留住现有租户。

■ 租户

当前的房地产市场对租户极为有利。林东荣指出,市场有大量供出租的私宅,租户能挑选到最合意的房子。

■ 发展商

林东荣指出,由于新推出项目较少,竞争也随着减少,目前是发展商“清货”良机。

不过,王伽胜认为,发展商要赢得买家的心,最好的方法还是减价。

他说:“我预料2017年是那些在2013年和2014年买地的发展商,通过减价快速脱售项目的一年。从买地开始,他们有五年时间售卖项目,但它们不会要等那么久才把项目卖掉。”

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉认为,发展商应该尝试填补土地库。不过,他们可能会因为找不到地段而受到限制。

他估计政府可能会增加住宅地段的供应,而只要价格合理,发展商对集体收购的兴趣也会提高。

过去五年整体私宅发展概况

年份 空置率(%)* 竣工单位* 未售出单位**

2012 5.4 10329 37176

2013 6.2 13150 32082

2014 7.8 19941 28779

2015 8.1 18971 24546

2016 8.7 19913(首11月) 22502

*每年第四季数据  **竣工与未竣工

来源:市区重建局房地产资讯系统、各房地产研究公司数据


来源:联合早报

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