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沿跨岛线看房地产动静

黄康玮

 2019年02月24日

悦湖苑示范单位开放首个周末吸引近4000人前来。(龙光地产提供)
悦湖苑示范单位开放首个周末吸引近4000人前来。(龙光地产提供)

政府上个月底宣布跨岛线第一阶段将兴建的12个地铁站,将于明年动工,预计于2029年竣工。该阶段的路线长约29公里,从中部的光明山站为起点直接开往东部的航空园站(Aviation Park),沿途经过不少私人住宅和工业区,届时将为这一带的居民和工作人士带来更大的便利。

本期《楼市乾坤》将剖析我国第八条地铁线对私宅和工业区带来的中长期影响。

①私宅转售价料缓慢走高

开辟新的地铁线必定带来便利,不过,住在附近的居民或许得忍受多年建筑工程所带来的喧嚣与尘土飞扬。

据观察,除了乐洋村公寓(Loyang Valley),大多数私宅并非坐落于跨岛线地铁站旁。政府上月底宣布征用乐洋村公寓部分土地,以进行地铁工程。

不过,有约20个私宅项目的地点,是在距离新地铁站少于600米的范围内,因此在一定程度上还是会受到建筑工程的影响。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉认为,即便建筑工程可能导致转售需求减少,不过,如果整体私宅价格继续维持走高趋势,受影响地带的私宅转售价相信会以较缓慢的步伐上扬。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清也持有同样看法。她说:“卖家如果知道这一带将要兴建新地铁站,他们是不会降低售价的,转售价因此会维持在相同水平,或是在工程完毕之前上扬。”

莱坊国际产业顾问行高级董事兼主管李乃佳指出,罗央私宅转售尺价较低,因此日后上行空间更大;白沙则会是另一个受益的地区。

不过,杰地集团(ZACD Group)执行总监麦俊荣指出,虽然跨岛线横跨东西两边,但这个新地铁线并没有进入市区。“此外,随着政府兴建的地铁线越来越多,有更多住宅都靠近地铁站,这个卖点已渐渐不再具有吸引力了。”

②新开盘项目率先受益 销售大幅增加

新地铁站的位置宣布后,直接受益的正是新开盘的项目。

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有鉴于销量增加,发展商本月为Affinity at Serangoon示范单位增添三卧房单位开放给公众参观。(豪利控股提供)

位于实龙岗北地铁站不到400米的Affinity at Serangoon的销售大幅度增加。发展商之一豪利控股(Oxley)发言人在答复《联合早报》的询问时说,自地铁站位置宣布至今,该项目单单在一个月内就售出了100个单位。

这个大型项目共有1052个单位,从去年6月开盘至今,已经售出415个单位。发展商目前推出650个单位,平均每平方英尺售价为1475元。它也在示范单位增设了新的三卧房单位供公众参观。

附近的嘉和馨苑(The Garden Residences)的销售也出现相同效应,不过规模较小。市区重建局数据显示,截至本月20日,它在2月已经卖出八个单位,上个月售出了两个单位。

3月2日开盘的悦湖苑(The Florence Residences)预计将会是另一个获益的项目。

负责这项目的龙光地产(新加坡)执行董事庄志淼接受《联合早报》访问时信心十足,认为新项目能吸引识货的买家。

他解释说,悦湖苑位于市区以外,但居民能够步行六至八分钟就可抵达东北线和跨岛线的两个地铁站,当中包括后港转换站,因此相当罕见。

悦湖苑预计尺价在1450元左右,首阶段可能推出约500个单位。

对此,李乃佳认为这地铁站的效应或许能延续一年,进一步带动周边新项目的销售。

孙燕清则认为,这将取决于该项目目前的销售业绩。“如果发展商达到销售目标,售价将有可能维持,甚至是上调价格,因为它们要在五年内售罄还有足够的时间。”

③工业租金提振效应 需待地铁线开通

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跨岛线衔接多个工业区,不过租金上扬或许还得等到地铁通车后才可能发生效应。

跨岛线第一阶段有至少四个地铁站能让乘客穿梭不同的工业区,例如达维士笃(Tavistock)可让乘客更方便地前往宏茂桥工业区。德福、淡滨尼北,以及罗央周边的工业区同样会受惠。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚受访时说说,横跨东西两边的新地铁线确实有助改善通行、吸引租户,以及挽留员工。“新地铁线预料将提高工业房地产的资本价格,因此租用率和租金预计会改善。”

她举例,麦波申地铁站周边的中位数工业租金在环线不同阶段开通时,于2007年第一季至2012年第四季上扬了84%至99%。

不过,宋明蔚强调,2009年至2012年正是楼市升温期间,因此市场效应促使租金上扬。

仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀指出,工业租金的提振效应预计在地铁线开通时才会出现。

她说,靠近地铁站的工业区也受到投资者和租户的更加关注,不过这仅是它们投资前的考量之一。工业房地产的剩余地契、用途、增长潜能等因素也是收购资产时的考量。

④周期已结束 集体出售市场疲弱

自从房地产降温措施去年7月出台后,集体求售市场直接受影响,过去几个月来继续疲弱。

据观察,跨岛线第一阶段地铁站周边共有三个项目处于求售阶段。去年10月,汤申路上段一带的花柏花园(Faber Garden)再次求售,维持11亿8000万元叫价。

世邦魏理仕(CBRE)物业投资部执行董事陈威礽接受《联合早报》访问时说,当时招标活动虽然有人问津,不过并没有促成交易。

据《联合早报》了解,花柏花园的集体出售协议即将到期,因此无法借助新地铁线的宣布而受益。

同样在去年10月底招标的白沙一带项目怡翠园(Elias Green)如今则处于为期10周的私下协议商讨期。负责销售的代理不愿透露更多细节。

对此,王德辉认为,本地集体求售的周期已经结束。他指出,接下来推出市场的私宅供应不少,额外买方印花税(ABSD)的条例也将更苛刻,发展商因此对收购新地段将会更谨慎。他说:“以目前情势判断,跨岛线周边的项目接下来能求售的概率相当低。”

李乃佳认为,等到下一个周期到来,这就能够推高项目成功售出的机会。

实龙岗花园一带的大型项目景星园(Kensington Park)集售协议于上个月失效。这项目当时获得七成屋主签署协议,打算以10亿5000万元出售。

负责销售的Huttons Asia投资销售总监连镛智说:“屋主如今暂时搁置计划,并等待下一个机会到来。”

⑤未开发地段 日后料启动售地计划

新地铁站周边的一些地段尚未开发,分析师认为日后政府或许启动售地计划,用来建造住宅和工业区。

根据《联合早报》观察,拥有最大发展空间的地段是淡滨尼北。根据2014年发展总蓝图,地铁站周围的地段都是作为住宅用途,容积率为2.8至3。不过,这会否是私宅还是组屋还是个未知数。

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淡滨尼北的地段拥有最多的发展潜能,有几幅地段可作为住宅和工业用途。(邝启聪摄)

毗邻则有两幅“商业1”地段,可用于轻工业、洁净、公用事业和电信等用途。

另外,在德福地铁站北部的一大块丛林地区,也在总蓝图上被规划可作为可作“商业1”用途。

至于罗央地区,乐洋村公寓旁的丛林地段也被规划为住宅用途,容积率为1.6。这地区的私宅不少,一般相信会成为新私宅项目的“开发地”。

孙燕清指出,为了更有效地利用土地,政府有可能推出售地计划新地段。“这一区的人口增加,也能够提高新交通网络的使用率。”

至于工业地段,郑惠匀也预计空置的工业地段未来也会被列入政府工业售地计划的名单,或者是直接分配给符合条件的申请者。

当市区重建区今年公布最新的2019年发展总蓝图后,这些地段接下来的发展或许会有更明确的指标。


来源:联合早报

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