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建屋局: 组屋价与剩余屋契不成正比

杨丹旭

 2017年05月03日

随着越来越多组屋步入“高龄”,组屋价值是否会随屋契缩短而缩水引起越来越多人关注。(萧紫薇摄)
随着越来越多组屋步入“高龄”,组屋价值是否会随屋契缩短而缩水引起越来越多人关注。(萧紫薇摄)

有读者指出,两个同地区的组屋单位屋契相差数十年,但价格相差不远。对此,建屋发展局表示,给组屋定价会考虑多个因素,例如市场环境、剩余屋契,以及周边设施等,上述两个单位的情况不同,不能直接比较。

99年屋契的组屋价格会因剩余屋契缩短而下跌,到了屋契末端,价值可能归零,不过建屋发展局强调,房地产价格与剩余屋契并不成正比,剩余屋契也并非决定组屋定价的唯一因素。

受访的房地产分析师指出,由于“高龄”房地产在贷款和动用公积金时会遇到限制,因此较老旧的房地产贬值速度更快。

分析师:高龄组屋增加可能形成新市场

有分析师也相信,当高龄组屋越来越多,可能形成一个新市场,未来年长者要换屋套现时,未必要向建屋局直接购买屋契较短的二房式单位,也可在公开市场上买面积较大、屋契较短,但价格更便宜的旧组屋。

旧组屋价值与屋契长短的问题,最近引发各界关注,有读者上月中投函《海峡时报》,指建屋局在剩余组屋销售活动中出售的组屋定价,并未反映屋契长短。

该读者以去年11月剩余组屋销售活动中推出市场的两个四房式单位为例指出,虽然两个单位剩余屋契相差数十年,价格仅差了不到5万元。

这两个四房式单位,一个在宏茂桥5道、面积91平方公尺,剩余屋契62年,售价35万7200元。该单位之前由建屋局收回,在剩余组屋销售活动中重新出售。另一个单位在宏茂桥21街,面积93平方公尺,是一个依然有99年屋契的新单位,售价40万4000元。

建屋局行销与发展处处长伊格纳修斯(Ignatius Lourdesamy)上星期在《海峡时报》回应时指出,建屋局给组屋定价时会考虑多个因素,包括市场环境、剩余屋契、楼层、面积、朝向等,以及所在地点,包括是否靠近市区、周边设施、交通便利度等。

他说,虽然宏茂桥5道的单位屋契较短,但在七楼,也较靠近宏茂桥地铁站和巴士转换站、宏茂桥城(Ang Mo Kio Hub),以及宏茂桥镇中心。

相比之下,宏茂桥21街的单位虽然屋契较长,但在二楼,而且在宏茂桥的西部,距离镇中心较远。

他说:“由于两个单位情况很不同,不该直接比较,而且房地产的价格并不与剩余屋契成正比。根据新加坡估价师普遍使用的估价方法,考虑到货币的时间价值,头几年的前期屋契更值钱。”

新加坡测量师与估价师学会估价及实践处主任张丽金也指出,屋契并非决定房地产价格的唯一因素,其他因素包括房地产的状况、地点、楼层等。

“单位的楼层及是否靠近地铁站,都会影响组屋价值。一般上每相差一层楼,估值可能差0.5%;而一个离地铁站五分钟步行距离的单位,与一个需要搭乘短程巴士到地铁站的单位,估价也会相差5%至10%。”

她也指出,在房地产估价中,剩余屋契是“房地产能带来收入的时间长度”。“如果从投资的角度看,相当于在这些年中,房地产可赚取租金,因此这在估价中必定是一个考量。”

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣指出,如果组屋的剩余屋契不足30年,买家不能动用公积金,建屋局也不会为剩余屋契不足20年的转售组屋提供房屋贷款,这些都限制旧组屋未来的“转售能力”。

因此他认为,宏茂桥的这两个单位,定价确实可以有更大区别。“虽然屋契较短的那个单位地点、楼层更理想,但别忘了旧组屋会有更多维修保养的问题,这些都会影响组屋价值。”

房地产经纪公司Chris International董事许家荣却持不同看法。他认为,尽管旧组屋在贷款和动用公积金上会面对问题,但不代表这类单位今后会完全没有市场,特别是地点较好的单位。


来源:联合早报

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